平成25年度のように報告形式の登記原因証明情報の記載を求められたら？

投稿 2016/08/15
不動産登記法

平成25年度の不動産登記（記述）では，報告形式の登記原因証明情報の記載が求められました。
記載が求められたのは，「所有権移転時期の特約（売買代金の支払時）のある売買を原因とする所有権の移転の登記」の報告形式の登記原因証明情報です。
報告形式の登記原因証明情報の文案の作成は，司法書士の業務であり，司法書士が日常的に行っていますので，再度の出題も考えられます。
先日，私の基礎講座の不動産登記（記述）の１回目の講義がありました。
その１回目で「報告形式の登記原因証明情報の記載が求められた場合の対処法」のハナシをしています。
これは無料で公開されており，ブログをご覧の方とも共有できますので，対処法を共有したいと思います。
報告形式の登記原因証明情報の記載が求められた場合の対策は，この記事に書いていることだけでOKです。

報告形式の登記原因証明情報の記載が求められた場合の対処法

「登記原因証明情報」とは？

登記原因証明情報とは，その名のとおり，「登記原因」を「証明」する「情報」のことです。
「登記原因」とは，権利変動など（＊）が生じた原因のことです。
これには，以下の２つがあります。

＊「など」としているのは，名変登記など，権利変動ではない登記もあるからです。

①事実

ex. 時効取得，相続

時効取得や相続は，下記②の法律行為（要件となるもののうち，意思表示を含むもの）ではありません。
時効取得や相続に意思表示はなく，時効取得や相続という事実が生じただけです。
しかし，これに基づいて所有権の変動などが生じます。

②法律行為

ex. 売買契約，抵当権設定契約

「法律行為」を一言でいうと，「要件となるもののうち，意思表示を含むもの」です。
「法律行為は契約などのことです」などときちんとした説明がされないテキストも多いので（←間違いではありませんが），きちんと知りたい方は，『司法書士試験リアリスティック民法Ⅰ［総則］』
P93～97をご覧ください。
「買えってことか？」と思われた方，ご安心ください。
ちょうど，以下のレジュメ（P10～14←小さい数字のページ数です）で公開しているページです。
・『司法書士試験リアリスティック民法』出版記念ガイダンス・レジュメ（PDF）
「10年間想い続けていた女性に，人生をかけて『好きです！』と告白することは，意思表示か？」などといった具体例を使って説明しています。

報告形式の登記原因証明情報の記載が求められたら？

平成25年度の不動産登記（記述）では，以下の「２．登記原因となる事実又は法律行為」の（１）～（３）の記載が求められました。

（『Realistic Text 不動産登記法Ⅰ』P69より抜粋）

２.の（４）は，通称「よって書」といわれるものですが，「これは登記原因の結果，こういう権利変動が起きましたよ～」という部分ですので，登記原因そのものではありません。
平成25年度も「よって書」は問われませんでしたが，今後もおそらく問われないと思われます。

それに対して，（１）～（３）の登記原因は，今後も記載を求められる可能性があります。

しかし，登記原因の記載内容は，登記や契約内容などによって変わるため，ものすごく多くの種類があります。
それらを１つ１つ記憶する余裕はありません。
そこで，記載を求められたら，「実体上，こういうこと（要件）があって，権利変動が起きましたよ～」の「こういうこと」，つまり，権利変動の要件を書いてください。
登記原因とは，権利変動などが生じる要件のことだからです。
具体的に考えてみましょう。

ex1. 上記の報告形式の登記原因証明情報に，登記原因として（１）だけでなく，（２）（３）も記載しているのは，売買契約に「所有権は売買代金の支払いが完了した時に移転する」という特約があるためです。この特約により（１）だけでは移転しないため，（２）（３）も記載しているのです。もしこの特約がなければ，登記原因は（１）だけになります。

ex2. 代物弁済契約に停止条件が付いている場合は，「代物弁済契約をしたこと」だけでは，登記原因とはなりません。「その契約に停止条件が付いていること」と「停止条件が成就したこと」もあって，登記原因となります。停止条件付法律行為は，停止条件が成就した時からその効力を生ずる（この場合は所有権が移転する）からです（民法127条１項）。←６-18-アを基に作成した具体例です。

動画で確認

以下の動画の「2：26：50～」で，上記以外の具体例（農地の売買）も含め説明していますので，仕上げに以下の動画もご覧ください。
※該当箇所を頭出ししていますが，以下の動画を再生したことがある方は，その再生記録がお持ちの端末に記録されており，頭出しされないことがあります。その場合は，お手数ですが，「2：26：50」の箇所に移動してください。
※テキストの抜粋はこちら（PDF）からご覧いただけます。