平成25年度の不動産登記(記述)では,報告形式の登記原因証明情報の記載が求められました。
記載が求められたのは,「所有権移転時期の特約(売買代金の支払時)のある売買を原因とする所有権の移転の登記」の報告形式の登記原因証明情報です。
報告形式の登記原因証明情報の文案の作成は,司法書士の業務であり,司法書士が日常的に行っていますので,再度の出題も考えられます。
先日,私の基礎講座の不動産登記(記述)の1回目の講義がありました。
その1回目で「報告形式の登記原因証明情報の記載が求められた場合の対処法」のハナシをしています。
これは無料で公開されており,ブログをご覧の方とも共有できますので,対処法を共有したいと思います。
報告形式の登記原因証明情報の記載が求められた場合の対策は,この記事に書いていることだけでOKです。

報告形式の登記原因証明情報の記載が求められた場合の対処法

「登記原因証明情報」とは?

登記原因証明情報とは,その名のとおり,「登記原因」を「証明」する「情報」のことです。
「登記原因」とは,権利変動など(*)が生じた原因のことです。
これには,以下の2つがあります。
*「など」としているのは,名変登記など,権利変動ではない登記もあるからです。
①事実
ex. 時効取得,相続
時効取得や相続は,下記②の法律行為(要件となるもののうち,意思表示を含むもの)ではありません。
時効取得や相続に意思表示はなく,時効取得や相続という事実が生じただけです。
しかし,これに基づいて所有権の変動などが生じます。
 
②法律行為
ex. 売買契約,抵当権設定契約
「法律行為」を一言でいうと,「要件となるもののうち,意思表示を含むもの」です。
「法律行為は契約などのことです」などときちんとした説明がされないテキストも多いので(←間違いではありませんが),きちんと知りたい方は,『司法書士試験 リアリスティック民法Ⅰ[総則]』
P93~97をご覧ください。
「買えってことか?」と思われた方,ご安心ください。
ちょうど,以下のレジュメ(P10~14←小さい数字のページ数です)で公開しているページです。
『司法書士試験 リアリスティック民法』出版記念ガイダンス・レジュメ(PDF)
「10年間想い続けていた女性に,人生をかけて『好きです!』と告白することは,意思表示か?」などといった具体例を使って説明しています。

報告形式の登記原因証明情報の記載が求められたら?

平成25年度の不動産登記(記述)では,以下の「2.登記原因となる事実又は法律行為」の(1)~(3)の記載が求められました。

160815『Realistic Text 不動産登記法Ⅰ』P69
(『Realistic Text 不動産登記法Ⅰ』P69より抜粋)
2.の(4)は,通称「よって書」といわれるものですが,「これは登記原因の結果,こういう権利変動が起きましたよ~」という部分ですので,登記原因そのものではありません。
平成25年度も「よって書」は問われませんでしたが,今後もおそらく問われないと思われます。 
それに対して,(1)~(3)の登記原因は,今後も記載を求められる可能性があります。
しかし,登記原因の記載内容は,登記や契約内容などによって変わるため,ものすごく多くの種類があります。
それらを1つ1つ記憶する余裕はありません。
そこで,記載を求められたら,「実体上,こういうこと(要件)があって,権利変動が起きましたよ~」の「こういうこと」,つまり,権利変動の要件を書いてください。
登記原因とは,権利変動などが生じる要件のことだからです。
具体的に考えてみましょう。
ex1. 上記の報告形式の登記原因証明情報に,登記原因として(1)だけでなく,(2)(3)も記載しているのは,売買契約に「所有権は売買代金の支払いが完了した時に移転する」という特約があるためです。この特約により(1)だけでは移転しないため,(2)(3)も記載しているのです。もしこの特約がなければ,登記原因は(1)だけになります。
ex2. 代物弁済契約に停止条件が付いている場合は,「代物弁済契約をしたこと」だけでは,登記原因とはなりません。「その契約に停止条件が付いていること」と「停止条件が成就したこと」もあって,登記原因となります。停止条件付法律行為は,停止条件が成就した時からその効力を生ずる(この場合は所有権が移転する)からです(民法127条1項)。←6-18-アを基に作成した具体例です。

動画で確認

以下の動画の「2:26:50~」で,上記以外の具体例(農地の売買)も含め説明していますので,仕上げに以下の動画もご覧ください。
※該当箇所を頭出ししていますが,以下の動画を再生したことがある方は,その再生記録がお持ちの端末に記録されており,頭出しされないことがあります。その場合は,お手数ですが,「2:26:50」の箇所に移動してください。
※テキストの抜粋はこちら(PDF)からご覧いただけます。
   

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松本 雅典

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